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Las ventas de viviendas unifamiliares se desaceleraron en julio debido al aumento de los precios de las viviendas, el débil crecimiento del empleo y el impacto del huracán Beryl. Las tasas de interés tienen una tendencia a la baja y hay un amplio inventario. El número de nuevas propiedades cotizadas supera el número de contratos cerrados. Houston está pasando de un mercado de vendedores a un mercado de compradores.
En julio de 2024, los intermediarios cerraron contratos de compraventa de 7.635 viviendas unifamiliares. Se trata de un aumento del 1,8% desde julio de 2023. Se trata de una mejora con respecto al año pasado, cuando las ventas fueron particularmente bajas debido a las altas tasas de interés y las preocupaciones sobre una recesión inminente. Las ventas actuales de viviendas están sólo ligeramente por encima de los niveles observados en 2017, cuando Houston estaba saliendo de la burbuja del fracking. Teniendo en cuenta que más de 350.000 personas se han mudado a Houston desde entonces, las ventas de viviendas deberían mantenerse muy por encima de los niveles de julio de 2017.
La desaceleración del crecimiento del empleo también está pesando sobre el mercado. En los 12 meses que finalizaron en julio de 2024, se crearon 74.500 puestos de trabajo en el área metropolitana de Houston. Esto es inferior a los 99.300 casos del mismo período en 2023. El crecimiento del empleo ha seguido una tendencia a la baja desde el otoño de 2022, lo que pesa sobre las ventas de viviendas.
El precio promedio de una vivienda unifamiliar vendida a través de la MLS de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Houston fue de $350,000 en julio, un aumento del 2,9% con respecto a julio pasado. Durante los últimos dos años, el precio promedio de una vivienda unifamiliar ha oscilado entre $320,000 y $350,000.
Desde finales de 2020 hasta finales de 2022, los precios de las viviendas aumentaron a tasas anuales de dos dígitos. Durante gran parte de 2023, los precios cayeron en porcentajes de un solo dígito a medida que aumentaban los temores de recesión. El mercado parece estar estabilizándose. Desde diciembre de 2023, los aumentos de precios han sido de aproximadamente el 2% anual.
El inventario aumentó debido a una disminución en las ventas de viviendas. A finales de julio, había alrededor de 30.000 viviendas unifamiliares a la venta en la MLS, más de 2.400 casas adosadas y condominios y más de 500 rascacielos. El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 34,2% con respecto al mismo período del año pasado y casi triplicó el mínimo más reciente de marzo de 2022. Los inventarios disminuyeron ligeramente de junio a julio, probablemente debido al impacto del huracán Beryl y las posteriores operaciones de limpieza.
El mercado de viviendas existentes de Houston tiene 4,3 meses de inventario, frente a los 3,1 meses del mismo período del año pasado. Esta es la cantidad de tiempo que le llevará agotar su inventario actual según la actividad de ventas de los últimos 12 meses. Un suministro de 3,5 a 4,0 meses se considera un mercado equilibrado sin ventajas ni para los compradores ni para los vendedores. Una vez que el inventario excede el valor de cuatro meses, Houston pasa de un mercado de vendedores a un mercado de compradores.
Las tasas de interés están en una tendencia a la baja. La tasa de interés promedio de una hipoteca de tasa fija a 30 años alcanzó un máximo del 7,79% en la última semana de octubre de 2023, tuvo una tendencia a la baja hasta enero de 2024, aumentó ligeramente hasta mayo y luego volvió a caer este verano. Los tipos de interés a 30 años han caído más de 75 puntos básicos (0,75%) desde finales de mayo. Durante la semana que finalizó el 22 de agosto de 2024, la tasa de interés promedio de una hipoteca de tasa fija a 30 años fue del 6,46%.
Las ventas de casas adosadas, condominios y rascacielos también cayeron en julio. Los precios medios de las casas adosadas en Houston se mantuvieron estables, pero los precios de las unidades de gran altura disminuyeron. Ambos inventarios continúan aumentando.
Preparado por Greater Houston Partnership Research
Patrick Jankowski, CERP
economista jefe
Vicepresidente sénior de investigación
consulta
Rita Wauson
director de investigación
dirección de correo electrónico
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