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El gobernador Greg Abbott instó el viernes a los legisladores estatales a limitar la presencia de Wall Street en el mercado inmobiliario de Texas.
A medida que persiste la crisis de los precios de la vivienda en el país, los legisladores y defensores de la vivienda examinan cada vez más a los llamados inversores institucionales, los grandes y pequeños inversores y las empresas que compran viviendas unifamiliares y las alquilan. Acusan a las corporaciones y los fondos de cobertura de desempeñar un papel descomunal en el mercado de compra de viviendas, superando las ofertas de los compradores de viviendas por primera vez, pero las estimaciones sugieren que los inversores están comprando el parque inmobiliario de todo el país y sólo poseen una pequeña porción.
Un aumento en la actividad de los inversores en el mercado inmobiliario durante la pandemia de coronavirus ha llevado a los legisladores a introducir la actividad de los inversores como una forma de reducir los precios de las viviendas y dar a los compradores de vivienda por primera vez una ventaja en el mercado. Ahora hay intentos de restringirla o prohibirla.
Abbott entró en escena el viernes.
“Apoyo firmemente los mercados libres”, escribió el gobernador Abbott en el sitio de redes sociales X el viernes por la tarde. “Pero las compras de viviendas a gran escala por parte de esta empresa parecen estar distorsionando el mercado y dificultando que los texanos promedio compren viviendas. Debemos incluir esto en la agenda legislativa para proteger a las familias de Texas. Hay que hacerlo”.
Abbott no dio más detalles sobre el alcance del proyecto de ley ni qué medidas pediría a los legisladores que tomaran. Su oficina no respondió a una solicitud de comentarios el viernes.
Los inversores aumentaron significativamente sus compras de viviendas durante la pandemia, cuando las tasas de interés estaban en mínimos históricos. En particular, Texas se ha convertido en un foco de actividad inversora en el mercado de compra de viviendas, y la demanda de viviendas aumenta rápidamente debido al fuerte crecimiento del estado.
Texas lideró la nación en compras de viviendas por parte de inversores en 2021, y el 28% de las viviendas vendidas ese año fueron para inversores institucionales, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. El porcentaje fue aún mayor en mercados de crecimiento excepcionalmente alto como el condado de Tarrant, donde los inversores representaron alrededor del 52% de las ventas de viviendas.
Esas cifras llevaron a los legisladores estatales el año pasado a intentar frenar la actividad de los inversores en el mercado inmobiliario de Texas, o al menos calcular la escala de esa actividad. Sin embargo, los esfuerzos no dieron frutos.
La Legislatura de Texas aprobó un proyecto de ley que encargaría un informe anual al Centro de Investigación de Bienes Raíces de Texas de la Universidad Texas A&M para rastrear los movimientos de los inversionistas institucionales en el mercado inmobiliario del estado. Sin embargo, el gobernador Abbott vetó el proyecto de ley. Esto fue parte de una serie de vetos que utilizó para presionar a los entonces legisladores republicanos opositores para que aceptaran un recorte masivo del impuesto a la propiedad.
Economistas y expertos en vivienda cuestionaron el viernes si restringir a los inversores en la compra y propiedad de viviendas mejoraría el mercado inmobiliario y beneficiaría a los compradores de vivienda por primera vez. Los investigadores dicen que algunas partes del país pueden ver una mayor proporción de viviendas unifamiliares propiedad de inversores institucionales, pero no está claro cuánta distorsión hay en el mercado inmobiliario en general. La Brookings Institution estima que los inversores institucionales representan alrededor del 3% del parque de viviendas unifamiliares de alquiler del país.
Darryl Fairweather, economista jefe de Redfin, dijo que restringir o prohibir a los inversores institucionales comprar viviendas y luego alquilarlas significaría una disminución en el número total de viviendas en alquiler. Esto podría evitar que los inquilinos, que tienden a ser de bajos ingresos, vivan en áreas más ricas con mejores distritos escolares y oportunidades laborales, dijo.
“Si hacemos que estas viviendas unifamiliares no sean alquilables, o incluso más difíciles de alquilar, no podremos darnos el lujo de alquilarlas en vecindarios con todos los beneficios que tienen los vecindarios unifamiliares, como las mejores escuelas, los mejores parques, comodidades, transporte, etc. “Va a ser más difícil para las familias sobrevivir”, dijo Fairweather.
Los inversores institucionales no están comprando tantas viviendas como durante la pandemia debido a las altas tasas de interés. Los inversores con al menos 1.000 viviendas en sus carteras aprovecharon al máximo sus compras de viviendas en Estados Unidos a finales del cuarto trimestre del año pasado, según datos proporcionados por John Barnes Research & Consulting, que rastrea la industria inmobiliaria. . Esto es menos que un máximo del 2,4% en 2022.
Esta tendencia fue más evidente en algunas partes de Texas. En el área de Dallas, las compras de los inversores alcanzaron un máximo de alrededor de 40.000 a principios de 2022, según datos de John Barnes. A finales de 2023, el número de estas compras se había reducido a poco más de 20.000, a la par de los niveles anteriores al coronavirus.
A medida que aumentan las tasas de interés, ahora hay más viviendas en el mercado en Texas que durante la era de la pandemia, cuando el mercado inmobiliario estaba en auge.
“Los inversores no han absorbido todo el inventario del mercado”, dijo David Jarvis, director de John Barnes.
Sin embargo, el inventario de viviendas sigue siendo escaso. En lugar de perseguir a los inversores institucionales, dijo Fairweather, el gobernador Abbott debería centrarse en una reforma de zonificación a nivel estatal destinada a relajar las regulaciones locales sobre el uso de la tierra para que se puedan construir más viviendas.
La Legislatura de Texas consideró tal medida el año pasado, pero silenciosamente murió en la Legislatura de Texas. Mientras tanto, los funcionarios de la ciudad de Austin han promulgado una política que permitiría construir hasta tres viviendas en lotes unifamiliares y se espera que voten para permitir la construcción de viviendas en lotes más pequeños.
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