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El aumento de los inventarios y la caída de los precios indican que se ha encontrado un nuevo equilibrio.
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El mercado inmobiliario de Dallas-Fort Worth se encamina hacia el equilibrio después de años de estar dominado por los vendedores. La tendencia del norte de Texas refleja una tendencia nacional que favorece a los compradores incluso cuando las tasas hipotecarias siguen siendo altas.
Los precios de las viviendas en la mayoría de los condados del norte de Texas son más bajos que hace un año, y el inventario aumentó en dos dígitos en junio, según un análisis de M&D Real Estate. La empresa con sede en Rockwall extrae datos de múltiples estadísticas de servicios inmobiliarios recopiladas por el Servicio de Bienes Raíces del Norte de Texas.
El precio medio de venta de viviendas en el condado de Dallas en junio fue de $367,500, un 3.9% menos que los $382,250 en junio de 2023. El precio medio de venta de viviendas en el condado de Collin en junio fue de $506.528, un 6,2% menos que los $540.000 del año anterior, según datos de NTREIS.
En el condado de Tarrant, el precio medio de una vivienda en junio fue de $358,250, aproximadamente lo mismo que $358,125 en junio de 2023. El precio medio de venta de una vivienda en el condado de Denton fue de $468 250, un 1,4 % menos que los $475 000 de junio de 2023.
En comparación con junio de 2023, los precios medios bajaron un 3,9 % en el condado de Rockwall, un 5,1 % en el condado de Kaufman y un 2,7 % en el condado de Hunt.
Los inventarios, que miden la oferta de viviendas asequibles, continúan aumentando en Dallas y los condados circundantes, lo que indica un cambio hacia un mercado más equilibrado. Como regla general, menos de tres meses de inventario se consideran un mercado de vendedores y seis meses se considera un equilibrio entre la oferta y la demanda. Más allá de eso, ingresa al territorio del mercado del comprador.
En junio, el inventario del condado de Dallas aumentó un 60,9% año tras año a 3,6 meses. El inventario del condado de Collin también fue de 3,6 meses, un aumento del 50% desde junio de 2023. Según datos de NTREIS, el inventario en el condado de Denton aumentó un 36 % año tras año a 3,4 meses, mientras que en el condado de Tarrant aumentó un 39,1 % a 3,2 meses.
Los inventarios se están acercando al mercado de compradores en áreas más remotas. En el condado de Rockwall, el inventario en junio fue de 5 meses, un 37,1% más que hace un año. Las acciones de Kaufman duraron 4,8 meses y las de Hunt duraron 5,3 meses, un 28,9% y un 39,5% más, respectivamente.
En general, el inventario general de DFW se situó en aproximadamente 3,8 meses en junio. La última vez que se alcanzó este nivel fue en noviembre de 2012.
El aumento de la oferta es una buena noticia para los compradores de viviendas. Después de dos años de un mercado difícil, la gente ahora está empezando a ver más opciones de vivienda.
Sin embargo, Danny Pérez, fundador y director general de M&D Real Estate, dice que los vendedores aún pueden atraer a múltiples compradores fijando el precio correcto de sus casas y ofreciendo incentivos estratégicamente.
“Los vendedores todavía están tratando de obtener un precio superior, pero están empezando a sentir fatiga del vendedor y los compradores están empezando a ser más inteligentes y a hacer mejores ofertas a precios asequibles. Porque al final del día, el problema con DFW es la demanda. Pero no porque sea asequible”, dijo Pérez.
Pérez dijo que los compradores estaban haciendo ofertas y acuerdos por 50.000 dólares o incluso 100.000 dólares menos que el precio solicitado, lo que provocó que los precios cayeran de mayo a junio.
“Creo que la tasa de caída (en los precios) tendría que alcanzar dos dígitos para que la asequibilidad de la vivienda y las transacciones comiencen a regresar a un ritmo más normal en el área de DFW”, dijo Pérez.
Las casas también permanecen en el mercado por más tiempo. Las casas en el condado de Dallas permanecen en sus carteles de venta durante un promedio de 37 días, un 23% más que hace un año. Las casas en el condado de Tarrant permanecen en el mercado por un promedio de 39 días, un aumento del 18% respecto al año anterior. El condado de Denton tuvo un promedio de 37 días, un aumento del 6% respecto al año pasado. Las casas en el condado de Collin permanecen en el mercado por un promedio de 39 días, un aumento del 8% respecto al año pasado.
En el condado de Rockwall, los días en el mercado aumentaron aproximadamente un 12% a un promedio de 57 días. Los días en el mercado aumentaron un 7% a 64 días en el condado de Kaufman y un 7% a 58 días en el condado de Hunt.
Pérez cree que podría comenzar a formarse un “mercado más normal”, tal vez en el primer trimestre del próximo año.
“Eso significa que los precios tienen que bajar”, afirmó. “Creo que habrá cierto alivio en las tasas de interés, pero no será suficiente para que los consumidores paguen. La cuestión es el precio”.
Julie Lynch, directora del Instituto de Bienes Raíces Herbert D. Weitzman de la Universidad de Texas en Dallas, coincidió en que el mercado se está moviendo hacia una zona más equilibrada.
“Siento que hay una demanda reprimida debido al entorno de tasas de interés y al aumento de los precios de las viviendas en 2023. El rápido aumento de los precios de las viviendas de 2020 a 2022 ha dificultado la compra de una vivienda “si las tasas de interés vuelven a niveles más normales”. por debajo del 6%, los compradores potenciales decidirán comprar”, dijo Lynch en un correo electrónico.
Claramente, el mercado está en transición y los agentes inmobiliarios de DFW están viendo cambios en tiempo real. El agente de Compass, Jansen Klefeker, dijo que las casas normalmente permanecen en el mercado durante mucho tiempo, pero ese período varía según el rango de precios.
Klefeker dijo que las casas con precios inferiores a $500,000 permanecen en el mercado por más tiempo, pero las casas listadas para la venta por $1 millón o más tienden a tener más ofertas y contratos.
“No es que la burbuja haya estallado ni nada parecido, pero no estamos viendo múltiples ofertas de compra para la mayoría de las propiedades”, dijo. “No vemos mucha competencia en la mayoría de las propiedades. Vemos que los compradores llegan pidiendo concesiones, normalmente pidiendo una reducción en el precio, y no comprando al precio completo”.
A nivel nacional, las ventas de viviendas usadas cayeron alrededor de un 5% de mayo a junio, pero el precio de venta medio subió a un nivel récord por segundo mes consecutivo, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
“Estamos viendo una transición gradual de un mercado de vendedores a un mercado de compradores”, dijo en un comunicado el economista jefe de la NAR, Lawrence Yun. “Las casas están en el mercado por más tiempo y los vendedores reciben menos ofertas de compra. Cada vez más compradores solicitan inspecciones y tasaciones de viviendas, y el inventario aumenta constantemente en todo el país”.
fotos de casa nueva
El aumento del inventario de viviendas existentes puede plantear desafíos para los constructores de viviendas, ya que aumenta las opciones en el mercado de viviendas existentes para los compradores que intentan decidir entre comprar una casa nueva o existente. Sin embargo, las tasas de interés preferenciales de los constructores continúan haciendo de las viviendas nuevas una opción atractiva para los compradores, especialmente para los que compran vivienda por primera vez.
Ben Caballero, fundador y director ejecutivo de HomesUSA.com, dijo que las ventas de viviendas nuevas en junio en el norte de Texas mostraron resultados mixtos. La empresa con sede en Dallas realiza un seguimiento de las viviendas nuevas vendidas a través de la MLS en las áreas metropolitanas de Dallas-Fort Worth, Austin, Houston y San Antonio.
El número de ventas de viviendas nuevas en el área de DFW se mantuvo estable el mes pasado, pero las ventas de viviendas aumentaron y los precios promedio cayeron, según el último informe mensual de ventas de viviendas nuevas en Texas de la compañía publicado el 23 de julio.
Según datos de la MLS de junio, el promedio trimestral de ventas de viviendas nuevas en el área de DFW fue de 1.954, ligeramente por debajo de los 1.986 de mayo.
Caballero cree que los constructores de viviendas enfrentarán desafíos en el futuro a medida que el inventario de viviendas nuevas continúe aumentando, los precios bajen y las tasas de interés se mantengan en el rango del 6-7%.
“Es un desafío”, dijo.
Caballero dijo en el informe que el número de ventas pendientes, un indicador de ventas futuras, cayó aproximadamente un 6% en junio, ya que los constructores de viviendas intentaron equilibrar la producción con la reducción de la demanda debido al aumento de las tasas hipotecarias.
Muchos compradores en el norte de Texas están pagando menos por viviendas nuevas que a principios de este año, según un informe de HomesUSA. En Dallas-Fort Worth, el precio de venta promedio en junio fue de $482,048, inferior a los $486,197 de mayo. Año tras año, el precio promedio de una vivienda nueva en DFW cayó poco más del 2%.
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